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Wer eine vermietete Immobilie bewertet, stößt schnell auf eine Prozentzahl im Exposé. Wie diese Zahl zustande kommt, wird selten erklärt – und genau darin liegt das Problem. Zwischen der Rendite, die im Angebot steht, und dem, was am Jahresende tatsächlich übrig bleibt, liegen oft mehrere Prozentpunkte. Der Unterschied entsteht nicht durch Marktentwicklung, sondern durch die Frage, welche Kosten in die Rechnung einfließen.
Die Bruttomietrendite ist die einfachste Kennzahl: Jahresnettokaltmiete geteilt durch den Kaufpreis, multipliziert mit 100. Bei einer Wohnung für 300.000 Euro und einer Kaltmiete von 1.000 Euro monatlich ergibt das 4,0 Prozent.
Der Wert eignet sich für eine erste Sortierung mehrerer Objekte, mehr aber auch nicht. Er berücksichtigt weder Erwerbsnebenkosten noch laufende Bewirtschaftung, weder Leerstand noch Instandhaltung. Wer auf dieser Basis eine Investitionsentscheidung trifft, rechnet mit einer Zahl, die es in der Praxis nicht gibt.
Der Kaufpreis ist nicht der Betrag, der aufgewendet werden muss. Hinzu kommen Notar- und Grundbuchkosten von üblicherweise rund 1,5 bis 2 Prozent, gegebenenfalls eine Maklerprovision und die Grunderwerbsteuer, deren Satz seit der Föderalismusreform von den Ländern selbst festgelegt wird. Die Spanne reicht von 3,5 Prozent in Bayern bis 6,5 Prozent in mehreren Bundesländern, darunter Schleswig-Holstein, Nordrhein-Westfalen, Brandenburg und das Saarland.
In der Summe liegen die Nebenkosten je nach Land und Vermittlungsweg zwischen etwa sechs und zwölf Prozent. Auf das obige Beispiel übertragen: Aus 300.000 Euro Kaufpreis werden schnell 330.000 Euro Gesamtinvestition – die Bruttorendite sinkt damit von 4,0 auf 3,6 Prozent, ohne dass sich am Objekt irgendetwas geändert hätte.
Die Nettomietrendite zieht von der Jahresmiete die nicht umlagefähigen Kosten ab und setzt das Ergebnis ins Verhältnis zur Gesamtinvestition inklusive Nebenkosten. Zu den nicht umlagefähigen Positionen gehören unter anderem die Verwaltungskosten, die Instandhaltungsrücklage, bei Eigentumswohnungen der nicht umlegbare Teil des Hausgelds sowie eine kalkulatorische Reserve für Mietausfall.
Realistisch sind je nach Objekt zwei bis fünf Euro pro Quadratmeter und Jahr für Instandhaltung im laufenden Betrieb – bei älteren Gebäuden deutlich mehr. Wird dieser Posten weggelassen, sieht die Rechnung besser aus, verschiebt den Aufwand aber nur in die Zukunft.
Parallel zur Rendite wird häufig der Kaufpreisfaktor genannt: Kaufpreis geteilt durch Jahresnettokaltmiete. Ein Faktor von 25 bedeutet, dass der Kaufpreis dem Fünfundzwanzigfachen der Jahresmiete entspricht – rechnerisch der Kehrwert der Bruttorendite.
Der Faktor eignet sich gut für den Vergleich innerhalb einer Region, weil er unabhängig von der absoluten Objektgröße funktioniert. Zwischen verschiedenen Märkten ist er dagegen nur begrenzt aussagekräftig: In Metropolregionen sind höhere Faktoren üblich, weil ein Teil der erwarteten Rendite aus der Wertentwicklung stammt und nicht aus der laufenden Miete.
In fünf Schritten zu einer belastbaren Kalkulation
Drei Fehler tauchen besonders häufig auf. Erstens wird mit der Warmmiete statt der Nettokaltmiete gerechnet, was die Rendite künstlich anhebt – Betriebskosten sind durchlaufende Posten, kein Ertrag. Zweitens wird eine erzielbare Marktmiete unterstellt, obwohl der bestehende Mietvertrag deutlich darunter liegt und Mieterhöhungen rechtlich begrenzt sind. Drittens fehlt die Instandhaltung vollständig, weil sie unregelmäßig anfällt und in der Momentaufnahme nicht sichtbar ist.
Hinzu kommt eine Unschärfe bei Objekten mit Leerstand: Eine als „Potenzial" ausgewiesene Rendite basiert auf Mieten, die noch niemand zahlt. Ob und zu welchem Preis vermietet werden kann, entscheidet der Markt – nicht die Kalkulation.
Von der Objektrendite zu unterscheiden ist die Eigenkapitalrendite: Sie setzt den Überschuss nach Zins ins Verhältnis zum eingesetzten Eigenkapital. Liegt der Fremdkapitalzins unter der Objektrendite, steigt die Eigenkapitalrendite mit zunehmendem Fremdkapitalanteil – der sogenannte Leverage-Effekt.
Dieser Mechanismus wirkt in beide Richtungen. Übersteigt der Zins die Objektrendite, verstärkt der Hebel den negativen Effekt entsprechend. Sinnvoll ist deshalb, beide Kennzahlen getrennt auszuweisen, statt eine hohe Eigenkapitalrendite als Qualitätsmerkmal des Objekts darzustellen.
Ob eine Kalkulation plausibel ist, lässt sich nur im Vergleich beurteilen. Die Deutsche Bundesbank veröffentlicht dazu ein Indikatorensystem zum Wohnimmobilienmarkt, das Preis-, Finanzierungs- und realwirtschaftliche Kennzahlen zusammenführt. Ergänzend liefern die Gutachterausschüsse der Kommunen mit ihren Grundstücksmarktberichten tatsächliche Transaktionsdaten für die jeweilige Region – eine deutlich belastbarere Grundlage als Angebotspreise aus Immobilienportalen, die lediglich Preisvorstellungen abbilden.
Je älter ein Gebäude, desto stärker weicht die kalkulatorische von der tatsächlichen Rendite ab. Bei Investments in Bestandsimmobilien fällt dieser Posten besonders ins Gewicht, weil neben der laufenden Instandhaltung häufig ein aufgeschobener Sanierungsbedarf abzuarbeiten ist – Dach, Fenster, Heizung oder Elektrik.
Sinnvoll ist es deshalb, zwei getrennte Betrachtungen anzustellen: eine für die Phase der Instandsetzung mit entsprechendem Mittelabfluss und eine für den anschließenden Regelbetrieb. Eine einzige Durchschnittszahl über zehn Jahre verdeckt, dass die Belastung in den ersten Jahren typischerweise am höchsten ist. Wer diese Phase nicht durchfinanzieren kann, gerät unabhängig von der Qualität des Objekts in Schwierigkeiten.
Keine der genannten Kennzahlen erfasst die Wertentwicklung, die steuerliche Situation des Erwerbers oder die Frage, wie schnell sich ein Objekt wieder veräußern lässt. Gerade Letzteres wird unterschätzt: Ein Objekt mit rechnerisch hoher Rendite in einem Markt mit wenigen Käufern kann sich beim Verkauf als deutlich schwieriger erweisen als ein Objekt mit niedrigerer laufender Rendite in einer nachgefragten Lage.
Wie diese Faktoren im Einzelfall zu gewichten sind, hängt von der persönlichen Situation, dem Anlagehorizont und der steuerlichen Konstellation ab. Das lässt sich nicht pauschal beantworten, sondern nur individuell und mit entsprechender fachlicher Beratung klären.
Eine Renditeangabe ist immer nur so gut wie die Annahmen dahinter. Wer Erwerbsnebenkosten einrechnet, die tatsächliche statt der erhofften Miete ansetzt, Instandhaltung realistisch kalkuliert und Objekt- von Eigenkapitalrendite trennt, kommt zu Zahlen, die niedriger ausfallen – aber tragfähig sind. Diese Rechnung nachzuvollziehen, ist der eigentliche Prüfschritt vor jeder Investitionsentscheidung.
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