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Wie viel ist Ihre Immobilie wert? Neues zum Thema Erbschaftssteuer

Eine wichtige Änderung durch das Jahressteuergesetz 2022 ist, dass der Sachwertfaktor einer Immobilie ab 2023 angehoben wird. Dadurch kann sich auch die Erbschaftssteuer (und Schenkungssteuer) erhöhen.

Eine wichtige Änderung durch das Jahressteuergesetz 2022 ist, dass der Sachwertfaktor einer Immobilie ab 2023 angehoben wird. Dadurch kann sich auch die Erbschaftssteuer (und Schenkungssteuer) erhöhen.

Die Erbschaftsteuer auf Immobilien wird steigen. Grund dafür ist eine Änderung bei der Immobilienbewertung. Wir haben geprüft, wann und in welchen fällen sich diese Änderung auswirkt.

 

Grund für die Änderung

Nach der neuen Regelung wird für die Berechnung der Erbschaftsteuer künftig der aktuelle Verkehrswert der Immobilien zugrunde gelegt. Und da die Preise für Immobilien in den letzten Jahren in der Regel deutlich gestiegen sind, wird auch der Verkehrswert in den meisten Fällen jetzt deutlich höher liegen. Das wiederum wirkt sich auf die Erbschaftsteuer (und auch auf die Schenkungsteuer) aus: Sie steigt.

 

Anhebung des »Sachwertfaktors«: Wie begehrt ist die Immobilie am Markt?

Eine wichtige Änderung durch das Jahressteuergesetz 2022 ist, dass der Sachwertfaktor angehoben wird.

Bisher lag der Faktor für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen zwischen 0,5 bis 1,5. Nach der Gesetzesänderung liegt er ab 2023 zwischen 0,8 und 1,8 – eine Anpassung »an das aktuelle Marktniveau«, so die Gesetzesbegründung. Alternativ soll ein Gutachterausschuss den Faktor für die jeweilige Region festlegen.

Diese Anhebung beeinflusst den Wert der Immobilie natürlich erheblich – und dadurch auch die Höhe der Erbschaftsteuer.

 

Immobilie vererben oder verschenken: Methoden zur Wertermittlung

Der Wert einer Immobilie wird vorrangig nach dem sogenannten Vergleichswertverfahren ermittelt. Nur wenn es keine vergleichbaren Objekte gibt, wird der „neue“ Sachwertfaktor anhand des Sachwertverfahrens und des Ertragswertverfahrens aus zu Rate gezogen.

 

Die unterschiedlichen Verfahren zur Wertermittlung

• Vergleichswertverfahren: Der Wert der Immobilie wird anhand vergleichbarer Immobilien in der Umgebung ermittelt.

• Sachwertverfahren: Der Wert der Immobilie wird anhand der Herstellungs- oder Wiederbeschaffungskosten ermittelt. Diese Methode kommt vor allem bei selbstgenutzten Immobilien zur Anwendung, zum Beispiel Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern.

• Ertragswertverfahren: Der Wert der Immobilie wird anhand der künftig zu erwartenden Einnahmen ermittelt, die mit der Immobilie erzielt werden können. Diese Methode kommt vor allem bei vermieteten Immobilien zur Anwendung.

 

Freibeträge bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer ausnutzen

Für eine teure Immobilie in einer guten Lage wird in den meisten Fällen Erbschaftsteuer anfallen – und das nicht erst seit 2023. Allerdings könnte es ab sofort tatsächlich mehr sein. Die Steuer kann man aber niedrig halten, wenn man die Freibeträge bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer kennt und nutzt.

 

• Erbschaften werden erst ab einer bestimmten Höhe versteuert. Jedes Elternteil hat beispielsweise für jedes Kind einen sogenannten Freibetrag für Erbschaften von aktuell 400.000 Euro. Ein Elternpaar kann somit zusammen an jedes seiner Kinder 800.000 Euro vererben, bei zwei Kindern bleiben also 1.600.000 Euro steuerfrei. An Ehepartner können 500.000 Euro steuerfrei vererbt werden. Ansonsten greifen unterschiedlich hohe Steuersätze bis maximal 50 Prozent. Wer weniger als 400.000 Euro von seinen Eltern erbt, muss keine Steuern darauf zahlen.

 

• Die gleichen Regeln gelten jeweils für Schenkungen, also die Weitergabe von Vermögenswerten zu Lebzeiten. Der Unterschied ist jedoch, dass der Freibetrag alle zehn Jahre neu genutzt werden kann.

 

Keine Erbschaftsteuer für das Familienheim

Keine Erbschafsteuer fällt an, wenn es sich bei der geerbten Immobilie und das „Familienheim“ handelt.

Diese Regelung betrifft Eltern, Ehepartner und Kinder. Für die steuerliche Begünstigung des sogenannten Familienheims bei der Erbschaftsteuer gelten folgende Voraussetzungen:

• Der Erblasser muss die Immobilie bis zum Erbfall – also bis zu seinem Tod – als eigene Wohnung genutzt haben (Ausnahme: Er war aus zwingenden Gründen an einer Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken gehindert).

• Die Erben (Kinder oder Lebenspartner) müssen innerhalb von sechs Monaten in die geerbte Immobilie einziehen und diese dann selbst als Familienwohnheim nutzen.

• Die Wohnfläche darf maximal 200 Quadratmeter betragen (dies gilt nur für die Übertragung an die Kinder; erbt ein Lebens- oder Ehepartner, gibt es keine Obergrenze).

• Der Erbe muss die Wohnung oder das Haus nach dem Tod des Erblassers mindestens zehn Jahre selbst bewohnen. Gibt er die Wohnung vorher auf, fällt die Steuerbefreiung nachträglich weg. (red)

 

Tabelle: Erbschaftssteuer- und Schenkungssteuerfreibeträge

• Ehepartner und eingetragene gleichgeschlechtliche Lebenspartner - 500.000 Euro

• Kinder, Stief-, Adoptivkinder sowie Enkel, deren Eltern bereits verstorben sind - 400.000 Euro

• Enkel, deren Eltern noch leben - 200.000 Euro

• Urenkel; nur im Todesfall: Eltern und Großeltern - 100.000 Euro

• Geschiedener Ehegatte, ehemalige gleichgeschlechtliche Lebenspartner, Geschwister, Neffe, Nichten, Schwieger-, Stiefeltern, Schwiegerkinder. (Nur bei Schenkung: Eltern und Großeltern) - 20.000 Euro

• sonstige - 20.000 Euro


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