Auch wenn 2026 noch etwas hin ist: Wer den Verkauf einer Immobilie plant, sollte sich frühzeitig mit den steuerlichen Rahmenbedingungen befassen. Denn bei Immobilienverkäufen geht es oft um hohe Summen und um die Frage, ob und wann Steuern fällig werden. Eine gute Planung kann hier bares Geld sparen.

Spekulationsfrist im Blick behalten

Privatpersonen müssen auf Gewinne aus Immobilienverkäufen keine Einkommensteuer zahlen, wenn sie die sogenannte Spekulationsfrist einhalten. Diese beträgt aktuell zehn Jahre. Eine Ausnahme gilt, wenn die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Dann ist auch ein früherer Verkauf steuerfrei. Wichtig ist, dass die Nutzung nach Kalenderjahren beurteilt wird und nicht nach genauen Zeiträumen. Außerdem gibt es eine Bagatellgrenze: Liegt der Gewinn aus allen privaten Veräußerungsgeschäften eines Jahres unter 1.000 Euro, fällt keine Steuer an.

Was wird ab 2026 wichtig?

Derzeit gibt es keine beschlossene Änderung der Spekulationsfrist. In politischen Diskussionen taucht das Thema zwar immer wieder auf, bislang jedoch ohne konkrete Gesetzesinitiative. Auch eine mögliche steuerliche Schlechterstellung unsanierter Gebäude im Zuge klimapolitischer Maßnahmen wird diskutiert. Verbindliche Regelungen dazu existieren jedoch noch nicht. Für Eigentümer unsanierter Immobilien kann es trotzdem sinnvoll sein, Modernisierungen auch aus steuerlicher Sicht frühzeitig zu prüfen.

Erbschaften und Schenkungen

Bei geerbten oder geschenkten Immobilien gilt: Für die Spekulationsfrist wird in der Regel auf den Anschaffungszeitpunkt des Rechtsvorgängers abgestellt. Das kann dazu führen, dass ein Verkauf früher steuerfrei möglich ist oder dass noch Jahre abzuwarten sind. Hier lohnt sich eine individuelle steuerliche Beratung, um die Fristen korrekt zu berechnen.

Frühzeitige Beratung nutzen

2026 klingt weit weg, doch steuerlich zählt oft der genaue Verkaufszeitpunkt. Wer rechtzeitig plant, kann nicht nur Steuern sparen, sondern auch den gesamten Verkaufsprozess besser strukturieren. Ein frühzeitiges Gespräch mit Steuerberaterin oder Steuerberater sowie mit einer Maklerin oder einem Makler schafft Klarheit und sorgt für Sicherheit beim späteren Verkauf. (red)

Steuern rund um die Immobilie

Einmalige Steuern

• Grunderwerbsteuer: Fällt beim Kauf einer Immobilie an. Die Höhe variiert je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises.

• Spekulationssteuer (Einkommensteuer auf Veräußerungsgewinne): Wird beim Verkauf einer Immobilie erhoben, wenn die Spekulationsfrist von zehn Jahren nicht eingehalten wurde und keine Eigennutzung vorliegt. Bemessungsgrundlage ist der erzielte Gewinn.

• Erbschaft- und Schenkungsteuer: Wird bei unentgeltlicher Übertragung fällig. Die Höhe hängt vom Verwandtschaftsgrad und vom Wert der Immobilie ab. Freibeträge können eine Steuerlast vermeiden.

Wiederkehrende Steuern

• Grundsteuer: Jährlich an die Gemeinde zu zahlen. Grundlage ist der Grundsteuerwert, der im Zuge der Grundsteuerreform neu ermittelt wurde.

• Einkommensteuer aus Vermietung und Verpachtung: Mieteinnahmen müssen in der Steuererklärung angegeben werden. Werbungskosten wie Zinsen oder Abschreibungen können steuermindernd geltend gemacht werden.

• Umsatzsteuer: Spielt nur bei gewerblicher Vermietung oder beim Verkauf bestimmter Immobilien durch Unternehmer eine Rolle.