Was ist unter dem Bodenrichtwert zu verstehen?
Die Bodenrichtwerte gehören mit zu den wichtigsten Faktoren bei der Ermittlung von Grundstücks- und Immobilienpreisen. Als Grundlage dient dabei § 196 des Baugesetzbuchs (BauGB), in dem der Bodenrichtwert als durchschnittlicher Lagewert für den Boden innerhalb eines bestimmten Gebietes definiert wird. Diese Gebiete werden wiederum als Bodenrichtwertzonen bezeichnet, die in ihrer Art und ihrer Nutzungsweise laut Gesetz weitestgehend identisch sein müssen. Die Größe von Richtwertzonen ist jedoch nicht gesetzlich festgelegt. So können sich einzelne Bodenrichtwerte auf eine Straße, ein Wohngebiet am Stadtrand, eine Ortschaft oder auch einen ganzen Stadtteil beziehen. Allen Grundstücken, die sich innerhalb einer Richtwertzone befinden, wird der gleiche Bodenrichtwert zugeordnet. Er kann damit auch als ein Durchschnittswert für einen Quadratmeter an Boden innerhalb eines bestimmten Gebietes betrachtet werden.
 
Ermittlung des Bodenrichtwerts
Bodenrichtwerte werden von selbstgeführten und unabhängigen Gutachterausschüssen ermittelt, die für das jeweilige Gebiet zuständig sind. Besetzt sind diese Gremien mit Immobiliensachverständigen, deren Hauptaufgabe darin besteht, für mehr Transparenz auf dem Markt für Grundstücke und Immobilien zu sorgen. Um dieses Ziel zu erreichen, erhalten sie Unterstützung von den Notaren der jeweiligen Region, die ihnen Kopien aller abgeschlossenen Kaufverträge zukommen lassen. Aus diesen Verträgen erstellen die Gutachter anschließend Kaufpreissammlungen, die wiederum als Grundlage für die Berechnung des Bodenrichtwertes dienen. Die juristische Grundlage hierzu bildet § 196 des Baugesetzbuches, in dem festgelegt ist, dass die durchschnittlichen Lagewerte flächendeckend und unter Berücksichtigung unterschiedlicher Entwicklungszustände zu ermitteln sind.
 
Um neue Bodenrichtwerte eines bestimmten Gebiets zu ermitteln, wird im ersten Schritt ein Grundstück herangezogen, das für die jeweilige Region einen repräsentativen Charakter hat und entsprechende Merkmale aufweist. Dieses Grundstück wird von da an als Bodenrichtwertgrundstück bezeichnet. In diesem Rahmen werden alle Merkmale aufgenommen und dargestellt, die den Wert des Grundstückes maßgeblich beeinflussen. Anschließend wird der Bodenrichtwert des Bodenrichtwertgrundstücks ermittelt. Dazu wir der durchschnittliche Kaufpreis von Grundstücken berechnet, die sich in derselben Bodenrichtwertzone befinden und aus dem Ergebnis der Bodenrichtwert des Bodenrichtwertgrundstücks abgeleitet. Da der Bodenrichtwert einen reinen Grundstückswert darstellt, wird innerhalb eines Gebiets nur der Wert ermittelt, der unbebautem Grund und Boden entspricht.
 
Wie unterscheiden sich Bodenrichtwert und Verkehrswert?
Der Bodenrichtwert beschreibt lediglich den durchschnittlichen Preis eines unbebauten Grundstücks innerhalb eines bestimmten Gebiets pro Quadratmeter und ist deshalb nicht mit dem Verkehrswert zu verwechseln. Letzterer bezieht sich nämlich auf den voraussichtlich zu erzielenden Verkaufswert einer Immobilie. Es ist zwar durchaus möglich, den Wert eines Grundstücks auf Basis des Bodenrichtwertes zu ermitteln. Dabei darf jedoch nicht außer Acht gelassen werden, dass sich dieser oftmals auf Werte bezieht, die nicht mehr aktuell sind. In den meisten Ländern wird der Bodenrichtwert alle zwei Jahre ermittelt, weswegen Veränderungen und aktuelle Gegebenheiten am Markt oft unberücksichtigt bleiben. Anders beim Verkehrswert: Dieser wird stets unter der Berücksichtigung der aktuellen Marktsituation und der Nachfrage ermittelt, weswegen er üblicherweise auch deutlich höher als der Bodenrichtwert ausfällt.
 
Wie unterscheiden sich Bodenrichtwert und Bodenwert
Der Bodenrichtwert gibt den durchschnittlichen Quadratmeterpreis eines unbebauten Grundstücks innerhalb eines bestimmten Gebietes aus. Demgegenüber beschreibt der Bodenwert den tatsächlich Wert eines unbebauten Grundstücks.
 
Wie aussagekräftig sind Bodenrichtwerte?
Der Bodenrichtwert ist bereits ein guter Anhaltspunkt im Rahmen der Wertermittlung, aber zur Feststellung des tatsächlichen Preises fehlen noch ein paar wichtige Faktoren. Hinzu kommt, dass Bodenrichtwerte immer Vergangenheitswerte sind und sich die Marktsituation sein der letzten Berechnung signifikant geändert haben kann. Um den konkreten Wert eines Grundstücks zu ermitteln, müssen beispielsweise noch folgende Faktoren Berücksichtigung finden:

• Größe und Form des Grundstücks
• Grad der Erschließung
• Bereits vorhandene Bebauung und Bepflanzung
• Die vor Ort zulässige Bebauung

 
Wie oft werden Bodenrichtwerte berechnet?
Auch in diesem Punkt ist § 196 des BauGB maßgeblich: Spätestens bis zum Ende des zweiten Kalenderjahres müssen Bodenrichtwerte zu einem Stichtag hin ermittelt werden, sofern im jeweiligen Bundesland keine häufigeren Ermittlungen vorgeschrieben werden. Bedarf es einer steuerlichen Bewertung des Grundstücks, werden die Bodenrichtwerte nach ergänzenden Vorgaben der zuständigen Finanzverwaltung ermittelt, und zwar zum jeweiligen Hauptfeststellungszeitpunkt oder bei Bedarf auch zu einem anderen Zeitpunkt.
 
Wo kann der Bodenrichtwert eingesehen werden?
Die Bodenrichtwerte stehen jedem Bürger zur Verfügung und können in der zuständigen Geschäftsstelle eingesehen werden. Zu diesem Zweck kann eine Bodenrichtwertauskunft der jeweiligen Gremien angefordert oder das vernetzte Bodenrichtwertinformationssystem (BORIS) genutzt werden. Mittlerweile unterhalten die meisten Bundesländer ein eigenes Bodenrichtwertinformationssystem, meist in Form eines über das Internet zugänglichen Geoportals. Diese Systeme sind jedoch nicht immer einheitlich, weswegen es beim verwendeten Kartenmaterial sowohl Unterschiede in der Gestaltung als auch bei den Möglichkeiten zur Interaktion geben kann. Die gesuchten Bodenrichtwerte lassen sich über die Eingabe des Straßennamens oder einer Postleitzahl schnell ausfindig machen.
 
Sämtliche Bodenrichtwerte werden veröffentlicht und dem zuständigen Finanzamt übermittelt. Jeder Bürger hat die Möglichkeit, bei der Geschäftsstelle des jeweiligen Gutachterausschusses Bodenrichtwerte anzufragen. Die Basis der Bodenrichtwertauskunft bilden Stadtpläne, regionale oder topografische Karten, die um die entsprechenden Informationen ergänzt und dann als Bodenrichtwertkarten ausgegeben werden. Ergänzend oder alternativ dazu können auch Bodenrichtwerttabellen angefordert werden. Auf den Karten werden Grundstücke mit ähnlicher Nutzung oder ähnlichem Wert meist zusammengefasst. Die ausgewiesenen Zonen zeigen dann den aktuell gültigen Bodenrichtwert je Quadratmeter Grundstücksfläche. Wer Bodenrichtwerte vor Ort in Erfahrung bringen möchten, erhält die entsprechende Auskunft meist kostenlos. Bei schriftlichen Anfragen können hingegen Kosten entstehen.