Schleswig-Holsteinische Notarkammer. Wer heutzutage ein attraktives Immobilienangebot erhält, steht meist unter erheblichem Zeitdruck, andere Kaufinteressenten stehen bereits Schlange. Doch wer den Kaufvertrag voreilig unterschreibt, könnte seine Entscheidung später bereuen. Der Betroffene sollte sich Zeit nehmen und den Kauf sorgfältig rechtlich prüfen. Dazu gehört unbedingt, vorab die Teilungserklärung und Miteigentümerordnung einzusehen.
Wer Eigentümer einer Wohnung wird, wird gleichzeitig Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft und ist automatisch an die Regelungen gebunden, die sich die Eigentümergemeinschaft gegeben hat. Häufig gilt das auch für Käufer eines Reihenhauses. Vor Vertragsunterzeichnung sollte sich der Kaufinteressent unbedingt über die Verhältnisse der Wohnungseigentümergemeinschaft informieren. Welche Räume und Gebäudeteile zu welcher Wohnung gehören, wo Sondereigentum aufhört und Gemeinschaftseigentum anfängt, ist in der Teilungserklärung fixiert – eine Art „Grundgesetz“ der Eigentümergemeinschaft. Die Gemeinschaftsordnung ist ein Teil davon und regelt weitere Rechte und Pflichten der Eigentümer untereinander sowie das Verhältnis zur Verwaltung.
Aus der Teilungserklärung ergibt sich unter anderem, welche Räume und Flächen gemeinschaftlich genutzt werden dürfen und inwieweit einzelnen Eigentümern Sondernutzungsrechte zustehen. Auch die Art der Nutzung, zum Beispiel ob als Kellerraum, Trockenboden, Fahrradstellplatz oder als Rasenfläche sowie Nutzungsverbote, zum Beispiel als Ferienwohnung kann darin verbindlich geregelt sein. Ob Tierhaltung verboten ist oder ob es Vorgaben für die äußerliche Gestaltung, wie Markisen oder SAT-Anlagen, gibt, erfährt der Käufer ebenfalls aus der Teilungserklärung. Plant der Erwerber bauliche Veränderungen oder Nutzungsänderungen am Kaufobjekt, ist dies häufig nur mit Zustimmung aller Miteigentümer bzw. nach vorheriger Änderung der Teilungserklärung möglich. Das setzt meist Einstimmigkeit voraus. Auch auf die Regelungen zur Eigentümerversammlung, zum Beispiel zum Stimmrecht, zur Verteilung von Kosten sowie zu Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten sollte der Käufer vorab einen Blick werfen.
Um einen guten Überblick über durchgeführte und geplante Maßnahmen der Eigentümergemeinschaft zu erhalten, ist es ratsam, sich die Protokolle früherer Wohnungseigentümerversammlungen sowie Hausgeldabrechnungen und Wirtschaftspläne vorlegen zu lassen. Damit bekommt der Immobilienkäufer auch einen ersten Eindruck, wie es um die Harmonie innerhalb der Gemeinschaft bestellt ist und ob es möglicherweise Streitigkeiten mit Handwerkern oder Nachbarn gibt. Im Idealfall verfügt der zuständige Verwalter über eine Beschlusssammlung, auf die der Betroffene ebenfalls nicht verzichten sollte.
Käufer sollten wissen, dass bei der Beurkundung des Kaufvertrages die Teilungserklärung meist nicht vorliegt. Der Notar erteilt nur allgemeine Hinweise zu den Besonderheiten des Wohnungseigentumsrechts. Möchte der Betroffene konkrete Fragen zur Teilungserklärung stellen, sollte er unbedingt rechtzeitig vor der Beurkundung den Notar ausdrücklich darauf ansprechen. Selbstverständlich steht auch hierfür der Notar zur Verfügung.